Какие типы объектов доступны в аренду в Нью-Йорке? Кто будет моим домовладельцем?
В отличие от некоторых европейских городов, средний арендодатель в Нью-Йорке является корпоративным домовладельцем. Вы, конечно, столкнетесь с отдельным домовладельцем, особенно если вы ищете квартиру в таунхаусе. Тем не менее, большая часть арендных высоток принадлежит корпорациям. Обычно корпорация нанимает управляющую компанию для управления своей арендной собственностью. Эти управляющие компании отвечают за выбор потенциальных арендаторов, управление арендой, сбор арендных платежей и предоставление управления недижимостью. Некоторые отдельные владельцы владеют собственностью и сами управляют своим имуществом. Такие помещики часто занимают квартиру в многоквартирном таунхаусе или имеют собственность в кооперативе или в кондоминиуме. В отличие от крупного корпоративного арендодателя, индивидуальный арендодатель будет знать вас по имени и будет более внимательным, а также больше обеспокоен тем, как вы используете его или ее собственность.
Каков процесс утверждения заявки на аренду, например?
Закон Нью-Йорка предназначен для защиты прав арендаторов. Для арендодателя требуется много времени и судебных издержек, чтобы выселить арендатора по умолчанию. Поэтому вполне логично, что помещики Нью-Йорка очень осторожны в выборе наиболее ответственных, надежных и финансово способных арендаторов для своих свойств. Дополнительную информацию см. В нашем разделе о кредитном рейтинге. Обычно каждая управляющая компания определяет, какие конкретные документы должен предоставить потенциальный арендатор, или дополнительные требования, которые он или она должны выполнить, чтобы получить право на получение одобрения. Различные управляющие компании имеют разные политики. Однако эти политики, как правило, точно соблюдаются и нелегко согласовываются.
С небольшими арендодателями или управляющими компаниями иногда бывает легче договориться. Имея меньше свойств для управления, эти более мелкие компании с большей вероятностью будут рассматривать каждый случай индивидуально и рассматривать арендатора с нетрадиционным фоном или нестандартной финансовой информацией. Отдельные арендодатели сами будут принимать решение о том, на кого принимать арендаторов. Их предпочтения могут отличаться, и они могут учитывать больше факторов, чем только ваш кредитный рейтинг. Вы можете организовать встречу с индивидуальным арендодателем и подать заявку лично.
Если квартира по вашему выбору находится в здании Кондо или Купера, в большинстве случаев ваша заявка должна быть одобрена не только вашим будущим арендодателем, но и советом Coop или Condo. У плат обычно есть разные требования к арендаторам. Тем не менее, одобрения Совета занимают самое длинное количество времени, которые сложнее всего получить.
Как доказать хозяину, что я большой арендатор квартиры? Каковы обычные финансовые требования?
Общее требование заключается в том, чтобы ваш валовой годовой доход был как минимум на 40-50 раз меньше месячной арендной платы. Например, если ваша арендная плата составляет $ 2,000, вам нужно будет доказать, что вы зарабатываете не менее $ 80,000 долларов. Если вы делитесь квартирой с партнером, супругом или соседом по комнате, ваши доходы могут быть объединены для удовлетворения финансовых потребностей. Финансовое положение может быть усилено проверкой ваших сбережений, акций или недвижимости во владении.
Я нашел идеальную квартиру! Каковы мои дальнейшие шаги?
После того, как вы выбрали квартиру, вы должны подать заявку. Информация, требуемая для приложения, может отличаться, но обычно вам необходимо предоставить следующую информацию:
Полное имя
Текущие и предыдущие адреса
Иформация о занятости
Годовой доход
Номер социального страхования (SSN)
Ваша личная и финансовая информация должна быть подтверждена при поддержке документов. Объем документов и сложность заявки зависят от типа квартирного дома, в котором находится ваша новая квартира, вашего финансового положения и истории аренды. Ваш консультант Evans поможет вам решить, какие подтверждающие документы помогут вам доказать, что вы являетесь надежным арендатором. Для приложения обычно требуются следующие документы:
Удостоверение личности с фотографией
Копии двух последних платных заглушек
Официальное письмо о проверке занятости
Выписки из последних 2-3 месяцев
Проверка прочих активов (паевые фонды, акции, недвижимость и т. Д.)
Налоговые декларации и W- 2 s с последних 2 лет
Ссылки от предыдущих помещиков
Контактная информация прошлых арендодателей, работодателей, гарантов (если есть).
Кроме того, вам придется разрешить арендодателю или его агенту выполнить ваш кредитный чек. Они будут проверять ваш кредитный отчет, чтобы убедиться, что вы финансово стабильны, надежны и можете позволить себе арендную плату.
У меня нет кредитной истории, истории аренды или предварительной занятости в США. Смогу ли я снять квартиру в Нью-Йорке?
Даже если ваши обстоятельства не соответствуют типичному профилю арендатора Нью-Йорка, у вас все еще есть варианты, которые позволяют арендовать. Вы пришли к правильному агенту по недвижимости! Специальность Эванса помогает людям, как вы, переезжать в Нью-Йорк со всего мира, и у нас есть опыт работ с иностранными арендаторами и покупателями. Здесь опытный брокер может быть очень полезным - мы изучим вашу ситуацию и посоветуем вам, как сделать лучший случай для вашего потенциального арендодателя. Консультант Evans будет работать с вами, чтобы понять, как ваш иностранный опыт может быть «переведен» и представлен арендодателю, чтобы убедить его или ее, что вы подходящий арендатор. Один из ваших друзей или коллег из Нью-Йорка может выступать гарантом аренды. Финансовые вопросы также могут быть решены путем предоставления более крупного залогового депозита и / или предоплаты за несколько месяцев аренды.
Кто является гарантом? Нужен ли мне один?
Гарантом является тот, кто может гарантировать арендодателю, что арендная плата будет выплачена полностью и своевременно, если вы испытываете финансовые трудности. Если вы не отвечаете кредитным или финансовым требованиям, арендодатель может согласиться на то, чтобы ваш гарант подписал договор аренды. Предпочтительным гарантом обычно является член семьи или близкий друг, который живет в трехгосударственном районе (Нью-Йорк, Нью-Джерси или Коннектикут), и может предоставить документацию о том, что он или она имеет годовой доход в 80-100 раз аренда. Однако, пожалуйста, убедитесь, что ваш гарант понимает и соглашается с тем, что ему или ей придется пройти через весь процесс подачи заявки, и вам будет необходимо представить его или ее кредитный отчет, проверку занятости и доходов и педставить много другой личной информации , включая формы W2 и налоговые декларации.
Существуют ли какие-либо заявки?
Обычно взимается плата, связанная с обработкой вашего приложения. Плата варьируется для разных зданий и управляющих компаний. Для арендного здания плата за подачу заявки обычно составляет $ 100 - $ 150. Для квартиры Co-op эта плата может быть выше. Комиссия за проверку кредита составляет $ 30 - $ 100 за каждого заявителя. Эти сборы обычно не подлежат возврату. Кроме того, для того, чтобы начать процедуру подачи заявки и вывести квартиру с рынка, агент может также потребовать возвращаемый «добросовестный» депозит. Сумма может варьироваться от $ 300 долларов до одной месячной арендной платы. Если ваше заявление будет отклонено арендодателем, этот депозит будет возвращен вам. В случае успешного применения заявки депозит будет засчитываться в аренду.
Сколько и как мне доплатить при подписании договора аренды?
Стандартные условия аренды требуют предварительного платежа, состоящего из следующего:
Аренда первого месяца
Залоговый депозит за один месяц (возвращается в конце срока аренды)
Комиссия брокера (обычно это 15% от годовой арендной платы)
В некоторых слуаях, если ваша финансовая информация и кредитный рейтинг вызывают определенную озабоченность у вашего арендодателя, вас могут попросить увеличить сумму вашего депозита или предоплатить больше арендной платы.
Допустимыми формами платежей являются: заверенные чеки, денежные переводы, банковские чеки, дорожные чеки или банковский перевод. Некоторые арендодатели принимают только сертифицированные чеки. Ваш консультант Evans сообщит вам точную сумму, которую вы должны будете заплатить при подписании договора аренды, и предпочтительный способ оплаты.
Что такое обычный залог? Кому я его плачу? Я получу интерес к этому?
Стандартный гарантийный депозит - арендная плата за дин месяц. К сожалению, вы не получаете никакого интереса к депозиту. Иногда, если ваша рента повышается в следующем году, вам придется добавить увеличенную сумму на депозит, чтобы компенсировать разницу между первым и вторым годами!
Является ли цена предложения предметом переговоров?
Конечно, ничто никогда не заходит в камень, и часто можно арендовать арендную плату. Кроме того, это хорошая идея, чтобы узнать, сколько времени на квартире было на рынке и есть ли место для переговоров. Еще одна вещь, которую нужно проверить, заключается в том, предлагает ли арендодатель какие-либо арендные льготы, например, один месяц без аренды или членство в спортзале. Однако, учитывая текущие рыночные условия с ограниченным (и уменьшающимся) предложением арендуемой недвижимости и постоянно растущим спросом на квартиры в Мнхэттене, у арендодателей есть небольшая мотивация для переговоров по ценам аренды.
Нужен ли мне адвокат для переговоров о моем аренде?
Обычно арендодатели используют стандартную форму аренды, подготовленную Советом по недвижимости Нью-Йорка (см. Здесь в формате pdf). Тем не менее, арендодатели часто вносят дополнения или поправки в эту аренду в форме гонщиков. Именно поэтому мы всегда советуем нашим клиентам проконсультироваться со своим адвокатом, чтобы убедиться, что их интересы представлены и защищены в максимально возможной степени.
У меня есть домашние животные; мне нужно заранее уведомить арендодателя?
Жители Нью-Йорка любят и часто имеют домашних животных, независимо от размера их квартиры; однако, к сожалению, не все помещики разрешают домашним животным в своих зданиях. Различные арендодатели и здания имеют установленную политику в отношении домашних животных. Некоторые здания разрешают всем домашним животным, другим - только некоторые домашние животные (например, кошки). Пожалуйста, сообщите своему агенту, что у вас есть домашние животные, и ваш агент будет предварительно выбирать свойства, которые являются домашними животными.
Каков обычный контрактный срок?
Большинство домовладельцев предложит вам арендную плату на один год. Если вы хотите подписать долгосрочную аренду, в случае роста ставок аренды арендодатель, скорее всего, повысит арендную плату за каждый год аренды. Это делается для того, чтобы компенсировать потенциальную рыночную ренту, которую арендодатель откажется, гарантируя вам фиксированную цену на более длительный период. Аренда более двух лет в Нью-Йорке очень редка!
Как продлить аренду?
Обычно очень легко продлить аренду. Большинство домовладельцев отправят вам письмо, в котором они предоставят вам возможность продлить аренду и ввести новую цену аренды на следующий год. Если вы хотите продолжить аренду квартиры, вы можете обсудить эти новые условия с арендодателем, подписать дополнительные документы и просто отправить его обратно арендодателю.
Могу ли я прекратить аренду до истечения срока?
Хотя легко продлить аренду, аренда в Нью-Йорке обычно трудно прекратить до окончания срока аренды. В большинстве случаев вы несете ответственность за аренду арендных платежей по договору аренды, даже если вам не нужна квартира. Однако в некоторых случаях вы можете назначить аренду другому лицу с разрешения вашего арендодателя.
Что такое арендованные и рентабельные квартиры? Могу ли я получить такую квартиру?
Программа, управляемая арендной платой, относится к примерно 50,000 квартирам в Нью-Йорке. Эти апартаменты расположены в зданиях, построенных до 1947, и были заняты арендатором или их правопреемником непрерывно с момента июль, 1971. Когда квартира, контролируемая арендой, становится вакантной, она либо становится рентабельной, либо полностью снимается с аренды. Квартиры, стабилизированные для аренды, обычно находятся в зданиях из шести или более единиц, построенных между 1947 и 1974, а также в некоторых других типах объектов. В этой программе более миллиона единиц, и в вашем поиске вы, вероятно, столкнетесь с некоторыми из этих квартир.
Конечно, квартиры, стабилизированные в аренду, очень желательны, особенно если вы намерены остаться там на несколько лет. Вашему арендодателю будет разрешено увеличить вашу ренту небольшим процентом только из года в год, независимо от текущей рыночной ставки.
Кто будет управлять имуществом? Что делать, если что-то ломается или нуждается в исправлении?
Роскошные высокие подъемы обычно имеют обслуживающий человек или тот, кто по вызову 24 часов в день, семь дней в неделю. Это варьируется от здания к зданию. В большинстве средних и крупных зданий есть супермендант «супер», который часто живет в здании. Другие управляющие компании не имеют управления на месте, особенно в случае небольших зданий, которые могут просто предлагать техническое обслуживание по запросу. В этом случае вам необходимо позвонить в управляющую компанию в обычные рабочие часы и назначить встречу. Если ваш домовладелец управляет зданием лично, вам нужно будет связаться с вашим домовладельцем напрямую, чтобы получить помощь. Если вы строите не супер, и вам нужна помощь, Эванс будет рад предоставить вам информацию о сертифицированном специалисте по работе в вашем районе.
Кто платит брокерскую плату в Нью-Йорке? Сколько это стоит?
При аренде квартиры брокерский сбор оплачивается арендатором при подписании договора аренды. Обычно он составляет 15% от годовой арендной платы. Итак, если арендная плата составляет $ 2,000 в месяц, комиссия будет следующей: $ 2,000 x 12 x 15% = $ 3,600. В Эвансе брокерский сбор включает в себя все услуги по поиску недвижимости, оформление просмотров, помощь в заявке, переговоры с арендодателем и организацию подписания договора аренды.
Самое главное, ваш агент Evans будет выступать в качестве вашего представителя, защищая ваши интересы при обсуждении условий аренды. Мы подготовим необходимые документы и проведем анализ собственности, чтобы убедиться, что нет скрытых проблем. Мы организуем структуру и процедуру закрытия, чтобы гарантировать, что все идет гладко и что вы не берете на себя финансовые риски, переплачиваете сборы и не получаете свою квартиру вовремя и в хорошем состоянии. В отличие от вашего опыта работы со многими другими компаниями по недвижимсти, наши отношения с вами не должны заканчиваться, когда мы получаем нашу комиссию. Мы будем рады решить любые проблемы, с которыми вы можете столкнуться на своем новом месте: связаться со своим супер о негерметичном кране для решения более сложных проблем и конфликтов.