Руководство для международных арендаторов

Могут ли иностранные граждане покупать недвижимость в Нью-Йорке (и в США в целом)?

В США нет ограничений на владение недвижимостью для иностранцев. Значительная часть недвижимости в Нью-Йорке принадлежит иностранным гражданам и иностранным корпорациям. Некоторые виды недвижимости, такие как кооперативы или специальные типы жилья, требуют от покупателей представления налоговых деклараций США, что затрудняет или невозможно купить для тех, кто не подает налоги в США. Однако существуют и другие типы недвижимости, такие как кондоминиумы и таунхаусы, которые не имеют ограничений и очень популярны среди иностранных покупателей.

В чем разница между зданиями Co-op и Condo?

Кооперативные здания - это кооперативные жилищные корпорации, которые владеют целым зданием. Покупая кооператив, вы покупаете акции корпорации пропорционально размеру квартиры и становитесь партнером в корпорации с вашими соседями. Вместо того, чтобы напрямую владеть недвижимостью, у вас есть «собственная аренда». Дома кондоминиума - это обычная недвижимость, где собственник владеет имуществом с пропорциональной долей общей площади.

Может ли иностранный инвестор купить недвижимость в кооперативе?

Кооперативы составляют самую большую часть недвижимости в Нью-Йорке около 75-80% всех объектов недвижимости в городе. Кооперативные здания (корпорации, владеющие ими) управляются советами Co-op, которые принимают каждое важное решение о строительстве и установлении политики и руководящих принципов строительства. Среди этих решений комиссии Co-op утверждают каждого потенциального покупателя. Иностранному покупателю нелегко купить квартиру в кооперативе по нескольким причинам. Согласие на приобретение потенциального покупателя кооператива занимает недели, если не месяцы, и является строгим и, как известно, сложным процессом. Большинство кооперативов только одобряют покупателей с работой в Нью-Йорке, подоходным налогом США и отличной кредитной историей в США. Закон не требует, чтобы Кооператив даже объяснял отказ потенциального покупателя.
Часто существуют ограничения на то, сколько финансирования может использовать покупатель (например, не более определенного процента от цены за единицу).

Почти все кооперативы ограничивают право подписывать вашу квартиру, что делает ее непривлекательной для инвесторов. Обычно кооперативные квартиры не могут быть арендованы вообще или могут быть сданы в аренду за 1 или 2 лет после определенного количества лет пребывания владельца. Кооперативы регулируют ваше использование квартиры многими другими способами, включая гостей или проведение ремонтных работ. При продаже (или сдаче в аренду, если разрешено) Co-op, ваш покупатель также будет подлежать одобрению Co-op, что уменьшит коичество квалифицированных покупателей и, следовательно, снизит цену ваших инвестиций. Часто возникают дополнительные «откидные налоги» на перепродажу кооператива, чтобы отговорить спекулянтов.

Все эти меры призваны защитить интересы других членов кооператива (акционеров компании) и обеспечить, чтобы новый покупатель был финансово стабильным и всегда сможет оплачивать ежемесячные расходы на техническое обслуживание, улучшение и расходы на строительство. Более того, жители кооперативных зданий часто рассматривают свое здание как эксклюзивные клубы и хотят удостовериться, что здание привлекает только определенного типа людей, которые используют его определенным образом, что делает всех жителей комфортными. Покпная цена большинства кооперативов на 10-20% ниже, чем у кондоминиумов. Ежемесячные расходы (обслуживание), напротив, обычно немного выше и включают коммунальные услуги, расходы на техническое обслуживание, налоги на недвижимость и соответствующую долю в ипотечной задолженности здания, если у здания есть ипотечный кредит. В дополнение к ипотечным процентам по собственному кредиту, кооперативные акционеры могут вычитать свою часть налога на недвижимое имущество корпорации из своего налогооблагаемого дохода. Тем не менее, кооперативы могут быть привлекательными для тех, кто хотел бы использовать квартиру в качестве основного места жительства, а иногда и как pied-a-terre (пребывание на условиях неполного рабочего дня). По большей части кооперативы - это более старые (довоенные) здания с красивыми аутентичными элементами, камины, высокие потолки, молдинги, а иногда и собственный сад.

Что такое здание Кондо?

Около 25% жилых зданий в Манхэттене - это квартиры, и их число быстро растет. Кондоминиумы (кондоминиумы) - это многоквартирные дома, в которых у вас есть квартира и соответствующая доля общих помещений - обычная форма собственности. В отличие от Co-ops, существуют минимальные ограничения для тех, кто может владеть кондоминиумом, а также от использования кондо-имущества. Condos приветствует иностранных инвесторов, допускает pied-a-terres (постоянное пребывание) и использует его как инвестиционную собственность, а это означает, что вы можете арендовать его столько лет, сколько захотите. Для управления зданием в кондоминиумах обычно есть Совет - выборный орган собственников, который принимает и утверждает важные решения по использованию, ремонту и внутренним правилам, которые являются обязательными для всех владельцев и арендаторов в здании. Существует также формальный процесс утверждения каждого потенциального покупателя, выполняемого Советом, однако такое утверждение является формальным.

Кондоминиумы оцениваются выше, чем кооперативы, главным образом из-за более высокой ликвидности этого типа инвестиций. Проще говоря, квартиры легче покупать и легче продавать, чем кооперативы. В результате, кондоминиумы являются более привлекательным вариантом для покупателей из-за рубежа. За последние несколько лет в Нью-Йорке было много кондоминиумов. Многие старые здания подвергаются реконструкции, а также преобразуются в виллы. Кроме того, большинство недавно построенных квартир предлагают налоговые льготы для первоо 10 - 25 лет, что приводит к значительной экономии налогов. Кроме того, многие недавно построенные здания могут похвастаться изящными современными удобствами, окнами от пола до потолка, ремонтом монетного двора и превосходными услугами. Мы будем рады показать вам оба типа свойств и помочь вам сделать выбор, который будет работать для вас!

Каковы будут мои расходы как владельца недвижимости в Нью-Йорке?

Как владелец недвижимости в США вам придется платить налоги на недвижимость и ежемесячные общие сборы за кондоминиум и ежемесячную плату за обслуживание для кооператива. В зависимости от типа и размера имущества налоги могут составлять от нескольких сотен долларов в год до нескольких тысяч долларов в год. То же самое можно сказать об общих сборах и сборах за обслуживание - они варьируются от нескольких сотен в месяц до нескольких тысяч в месяц и зависят от размера и типа имущества, а также от местоположения и удобств. Чем больше дополнительных услуг предлагает здание, тем выше ежемесячные платежи.

Будьте готовы потратить более $ 1 доллара за квадратный фут в месяц за свою недвижимость в Нью-Йорке. Как владелец вашего дома, вы можете использовать некоторые из этих расходов, чтобы снизить свой налоговый счет. Налог на недвижимость может быть вычтен из налогооблагаемого дохода собственником (лицом, фактически оплатившим налог на недвижимость) в течение того же года. Владельцы кооператива могут вычитать часть своего ежемесячного обслуживания, поскольку оно состоит, в частности, из процентных платежей по ипотеке кооператива. Если вы являетесь инвестором, большая часть ваших расходов может быть вычтена в том году, в котором они были понесены. Как общие сборы, так и налог на недвижимость рассматриваются в качестве расхода бизнеса в течение года и могут быть вычтены. Проконсультируйтесь с вашим налоговым консультантом, если это относится к вам. Вы также можете увидеть нашу налоговую страницу для получения более подробной информации.

Я нашел здание с статусом снижения налогов. Что это значит?

Нью-Йорк принял несколько стимулирующих программ, чтобы побудить разработчиков строить и развивать окрестности по всему городу. До недавнего времени большинство новых кондоминиумов участвовали в одной из форм Программы освобождения от налогов. Программа охватывает не только новое строительство, но и определенные виды конверсий и изменений существующих зданий. Как правило, если здание было восстановлено или переоборудовано из другого использования, это сокращение называется сокращением налога J-51. Если он был вновь построен, то его снижение известно как уменьшение 421 -A или 421 -G налога. Наиболее распространенная программа 421 -A Tax Abatement предлагает льготы по выбытию поэтапного отказа в течение 10 лет. Налог на недвижимость увеличивается с шагом 20% каждые два года, пока не достигнет зрелости.

После завершения строительства:

Год 1 - 100% освобождения
Год 2 - 100% освобождение
Год 3 - 80% освобождения
Год 4 - 80% освобождения
Год 5 - 60% освобождение
Год 100 - освобождение 100%
Год 100 - освобождение 100%
Год 100 - 100% освобождение
Год 100 - освобождение 100%
Год 100 - освобождение 100%
Из года 2 и полной суммы налога.

Другой вариант этой программы известен как 421 -G, и он обеспечивает снижение налогов для событий ниже Мюррей-стрит в финансовом районе Манхэттена. Квалификационные свойства в этой области пользуются налоговыми льготами в течение 14 лет. Обычно более низкий налоговый платеж фиксируется для первых 8 или 10 лет и проходит каждый год с тех пор, пока не достигнет срока погашения к году 14. Определенные события имеют право на более длительные периоды сокращения - 15, 20 или до 25 лет в налоговой льготе. К критериям приемлемости относятся географическое положение, использование государственных займов и грантов на строительство, а также доступность доступных жилых единиц в здании. Ваш агент Evans предоставит вам полную информацию о статусе налога на выбранные вами свойства.

Каковы расходы Покупателя при закрытии (Затраты закрытия)?

Затраты закрытия - это дополнительные расходы, которые совершаются как продавцом, так и продавцом во время сделки купли-продажи. Затраты закрытия в Нью-Йорке могут составлять 1-8% от суммы покупки.
* Расходы покупателя включают оплату юридических и регистрационных сборов, а также федеральные, государственные и городские налоги. Эти расходы должны быть покрыты до или после закрытия и будут включены в ваш первоначальный взнос. Пожалуйста, включите эти затраты в подготовку к покупке. Эти расходы подробно описаны ниже.
* Если вы покупаете недавно построенный кондо (в Нью-Йорке его называют «покупка у спонсора»), вам придется заплатить: налог на передачу недвижимости в Нью-Йорке, который равен 1% для свойств ниже $ 499,999 и 1.425% для свойств выше $ 499,999. Еще одним налогом, подлежащим уплате государству, является налог на передачу штата Нью-Йорк, что составляет 0.4% от продажной цены. Кроме того, вам придется покрыть плату адвоката продавца, которая обычно составляет $ 1,500 - $ 2,500.
* Страхование титула также предоставляется для защиты вашего права собственности от возможных претензий третьих сторон на всю длину вашей собственности. Это стоит приблизительно $ 450 за $ 100,000 цены собственности.
* Если ваша собственность стоит более $ 1, вам также придется заплатить налог на особняк 1% от стоимости недвижимости.
* Многие здания взимают дополнительные сборы, такие как плата за подачу в размере $ 1 и выше; вознаграждение управляющего агента в размере $ 1 - $ 1 и взнос за депозит $ 1 - $ 1.
* Вам также придется нанять адвоката, чтобы просмотреть все документы. Эта сумма может варьироваться от приблизительно $ 1 - $ 1 в зависимости от сложности структуры покупки плюс затраты на запись, начиная с $ 1.
* Если вы берете ипотечный кредит для покупки своей недвижимости, для закрытия требуется больше наличных денег. Плата за предоставление ипотечных кредитов или баллы варьируется от 499,999% до 499,999% от стоимости кредита. Такие расходы, связанные с ипотекой, включают в себя поиск по лизингу около $ 499,999 - $ 499,999, различные банковские сборы (например, налоговое депонирование, страхование домовладельцев) в размере $ 499,999 - $ 499,999, страхование ипотечного титула, которое стоит $ 499,999 за $ 499,999 стоимости имущества и ипотечный налог 499,999% ипотечного кредита по кредитам под $ 499,999 и 1.425% ипотечных кредитов выше $ 1.425. Кроме того, вам придется заплатить $ 1.425 и за оценку, $ 1.425 - $ 1.425 за кредитный отчет заявителя, еще $ 1.425 и за заявку на получение кредита. Кроме того, как правило, плата банковского адвоката составляет приблизительно $ 1.425 - $ 1.425.

Могу ли я получить ипотечный кредит за недвижимость в Нью-Йорке, если я не проживаю в США?

Финансирование доступно для нерезидентов в США. Многие банки имеют специальные программы для нерезидентов. Обычно нерезидент сможет профинансировать до 65-75% суммы до $ 1 M в сумме кредита и 60% от суммы $ 1 M и $ 2 M.

Чтобы претендовать на кредит, нерезидент обычно должен предоставить:

действительная виза для въезда в США или копию загранпаспорта
4 кредитные ссылки от крупных финансовых учреждений (ваш местный банкир, CPA или бухгалтер, страховая компания)
проверка ипотечных или арендных платежей за прошлые 12 месяцы
проверка достаточных средств для закрытия (пожалуйста, используйте калькулятор затрат на закрытие для оценки стоимости закрытия)
проверка занятости
Некоторые банки запрашивают меньше документов, но могут предлагать более высокую процентную ставку. М будем рады направить вас к нескольким специалистам по ипотеке, которые предложит вам наилучшие варианты финансирования для вашей покупки.

Есть ли преимущества для получения ипотеки?

Финансирование является ключевым инструментом для любых успешных инвестиций. Это не только позволяет вам приобретать свойства, в противном случае из вашего бюджета, но также значительно увеличивает возврат ваших собственных денег. Финансирование имеет налоговые льготы для инвесторов - все проценты по ипотечным кредитам вычитаются из инвестиционной / арендной собственности. В то же время он увеличивает риск - возможность покрыть ипотечный платеж является ключом к защите ваших инвестиций.

Кто платит брокерскую плату в Нью-Йорке?

У Покупателя не взимается комиссия, если вы используете Evans в качестве вашего агента. В жилой недвижимости продавец оплачивает брокерский сбор, который затем делится между брокером покупателя и брокера. Обычно это правило касается сделок с жилыми помещениями и коммерческой недвижимостью. Следовательно, покупатель не платит брокерскую комиссию в Нью-Йорке.

Как найти недвижимость для покупки в Нью-Йорке?

Лучший способ навигации по рынку недвижимости в Нью-Йорке - это воспользоваться услугами профессионального брокера недвижимости, представляющего ВАШИ интересы. Хотя некоторая информация доступна в общедоступных источниках, в том числе в печатных изданиях и в Интернете, у брокеров есть намного больше информации, включая последние обновления, на кончиках пальцев, не говоря уже о богатом опыте и знаниях. Evans Real Estate является членом Совета по недвижимости Нью-Йорка, а также Национальными и нью-йоркскими агентствами по продаже ндвижимости, которые предоставляют нам доступ ко всему рынку продаж в Нью-Йорке - абсолютно любую собственность, указанную любым нью-йоркским брокером. В результате, в отличие от многих европейских агентов, агенты Evans могут показать вам ЛЮБОЕ имущество, доступное на рынке. Поиск вашего дома или хорошие инвестиции могут быть очень сложными и трудоемкими. Вы, несомненно, будете пользоваться профессиональными советами и советами.

Кроме того, профессиональная база данных, доступная агентам Evans, предоставляет вам фактическую историческую информацию о продажах и ценах на аренду и текущие сопоставимые данные для каждого объекта или области по вашему выбору. Планирование просмотра с несколькими брокерами, исследование свойств, выяснение деталей зданий и конкретных правил, квалификаций и процедур утверждения не так просто, как может показаться. В течение этого длительного процесса вам ридется принимать множество решений, таких как выбор различных поставщиков услуг, таких как юристы и ипотечные банкиры, и предоставление личной и финансовой информации.

У большинства продавцов уже есть брокер. Нужен ли мне агент по недвижимости на моей стороне?

Наличие брокера покупателя поможет вам сэкономить время, получить доступ ко всему рынку для продажи в Нью-Йорке и получить помощь в представлении вашего предложения или приложения наилучшим образом. Покупка недвижимости - сложная сделка, длится недели, а иногда и месяцы. Это включает в себя участие многих профессионалов: адвокатов, ипотечных брокеров, специалистов по титулу, архитекторов, сюрвейеров, оценщиков, каждый из которых выполняет свою конкретную работу. Координация такой разнообразной команды - это серьезное усилие и может превратить жизнь в кошмар, особенно если вы занятый профессионал. Даже при том, что большинство продавцов представлено агентом, а отсутствие на вашей стороне оставляет вас незащищенным. Наличие брокера, представляющего вас в транзакции, может быть неоценимым. Один неправильный ход может сделать или заблокировать сделку или стоить вам много дополнительных затрат. Поскольку брокер продавца не будет бороться, чтобы снизить цену или получить уступки для покупателя, это противоречит его или ее договорным обязательствам и фидуциарной пошлине перед продавцом. Лучшая его часть заключается в том, что эта услуга предоставляется покупателю бесплатно. Услуги продавца и брокера покупателя покрываются продавцом.

Как проверить статус собственности и убедиться, что моя покупка является законной и безопасной?

Чтобы структурировать сделку купли-продажи, и продавец, и покупатель нанимают адвокатов, которые ведут переговоры по контракту (предварительное соглашение, в соответствии с которым выплачивается депозит), организуют поиск и страхование по титулу, проверяют залоги и нарушения в здании, и т. д. Другие специалисты, которые могут потребоваться, включают оценщиков, которые определяют справедливую рыночную стоимость имущества; геодезисты, которые проверяют состояние имущества и его технические элементы; архитекторы, которые опеделяют точный размер имущества и проводят измерения; и ипотечные брокеры, которые помогают обеспечить ипотечный кредит. Ваш брокер Evans с удовольствием порекомендует адвокатов по недвижимости, оценщиков, специалистов по ипотеке и других специалистов по недвижимости, которые смогут помочь вам в покупке.

Как регистрируются права собственности?

Запись названия с информацией нового владельца является частью закрытия и обычно осуществляется адвокатом покупателя, который представляет документы в Реестре Нью-Йорка. В момент покупки все титульные документы фотографируются, копируются и подаются, чтобы их можно было найти и осмотреть всеми, кто хочет их увидеть.

Каковы основные этапы сделки купли-продажи в Нью-Йорке?

Шаг 1: Подготовка

Прежде чем начать свое путешествие в недвижимость в Нью-Йорке, вам будет полезно подготовиться, чтобы, когда вы находите то, что ищете, вы можете быстро перемещаться и защищать имущество своей мечты. Если вы получаете финансирование, вы должны поговорить с ипотечным брокером или банкиром и получить предварительное разрешение на получение кредита до начала поиска. Это не только поможет вам узнать, сколько вы можете потратить, но и сделать вас более привлекательным покупателем и помочь вам договориться о лучшей цене. Это требование в Нью-Йорке иметь адвоката, который может пересмотреть ваш контракт и защитить ваши интересы во время транзакции. Если у вас его нет, мы будем рады порекомендовать несколько человек, включая тех, кто говорит на вашем языке. Нет необходимости говорить, насколько важно выбирать адвоката, которому вы доверяете, и с кем вам комфортно.

Очень полезно поговорить с хорошим налоговым консультантом, чтобы помочь вам выбрать оптимальную структуру покупки для вашей сделки. Налоговое обязательство варьируется для резидентов и нерезидентов США, а также от того, покупаете ли вы дом или инвестиционную собственность. В результате разумно проконсультироваться с хорошим налоговым специалистом, налоговым поверенным или бухгалтером. Наконец, вам нужно подготовить свои финансы и особенно депозит 10% для вашей покупки, чтобы он был легко доступен, когда вам это нужно. Вы можете рассмотреть возможность открытия банковского счета в США, если у вас нет или иным способом перевести деньги на свой депозитный счет адвоката.

Шаг 2: Поиск недвижимости и предложение

Каждая покупка начинается с процесса выбора. Просмотрев свойства и выбрав тот, который вам действительно нравится, вы должны сделать предложение купить его. Такое предложение не является обязательным, и вы можете предложить более одного предложения, чтобы найти лучшее предложение. Однако новые элитные девелоперы (спонсоры) реже обсуждают цену и обычно ожидают продать свою недвижимость по запрашиваемой цене. Ваш агент Evans всегда будет на вашей стороне и сделает все возможное, чтобы получить самую низкую цену и лучшее предложение! После того, как предложение будет принято продавцом, агент продавца или адвокат отправляет контракт и подзаконные акты здания (или план размещения для новой разработки) адвокату покупателя для рассмотрения.

Шаг 3: Контрактные переговоры и подписание

Обычное время, когда ваш адвокат пересматривает договор, составляет 5 до 10 рабочих дней (агент продавца выбранного вами имущества сообщит вам о таких сроках). Обратите внимание, что до тех пор, пока такой договор не удет подписан, Продавец может часто предлагать продолжить показ собственности и принять более высокое предложение. Условия контракта очень важны и регулируют все детали будущей покупки. Вы должны внимательно ознакомиться с контрактом с вашим адвокатом, чтобы понять риски и обязательства, которые вы берете на себя.

При подписании контракта уплачивается 10% от стоимости имущества. Поэтому вы должны убедиться, что у вас есть средства, которые легко доступны в США. Один из способов сделать это - связать деньги с вашим адвокатом в США. Вы также можете открыть банковский счет в США, если хотите. Этот депозит хранится у поверенного продавца, указанного в условном депонировании. Обычно он не возвращется, если покупатель не согласен с этой сделкой. Однако вы можете обсудить некоторые условия, при которых вы можете вернуть депозит. Одним из таких условий является залоговое обязательство по ипотечным кредитам - положение в договоре, гарантирующее возврат депозита, если покупатель не может обеспечить финансирование на определенных условиях. Ваш адвокат должен обсудить этот договор с продавцом, хотя немногие продавцы согласны его включить.

Шаг 4: одобрение Купа или Кондо

Утверждение совета, вероятно, является самой неприятной частью покупки недвижимости в Нью-Йорке. Этого нельзя избежать, даже если вы покупаете квартиру в самом дружественном из всех кондоминиумов. Вам придется собрать очень тщательный пакет с большим количеством личной и финансовой информации, включая налоговые декларации, банковские выписки, личные и деловые справки и т. Д. И т. Д. Согласование советов директоров - это строгий процесс, который обычно включает личное собеседование. Утверждения совета Condo следуют той же процедуре и требуют того же объема документации. Однако обычно это формальность.

Шаг 5: подготовка и закрытие

После подписания контракта у вас есть дополнительное время для обеспечения финансирования и проведения дополнительных исследований по правовому статусу и состоянию собственности. Настало время провести опрос и оценку, которая необходима для ипотеки. Ваш адвокат будет рассматривать документы, выполнять поиск по названию, искать залоги и нарушения. Если вы подаете заявку на ипотеку, ваш банк проверит все необходимые документы на ваш доход и активы, а также финансовые результаты застройки. Как только все будет в порядке, ваш банк будет связывать всю сумму кредита обычно с вашим депонированным счетом вашего адвоката. В то же время ваши первоначальные взносы и окончательные расходы на закрытие будут также подключены к счету условного депонирования с вашим адвокатом, действующим в качестве агента условного депонирования до закрытия. За день до вашего закрытия вы должны сделать заключительную прогулку по своему новому имуществу, чтобы убедиться, что это состояние согласовано и как и ожидалось.

Шаг 6: Закрытие

Закрытие - это фактическая сделка купли-продажи, которая обычно происходит через несколько недель после подписания контракта. Это время, когда все стороны сделки (продавец (ы) и покупатель (ы), продавец и покупатель, адвокат, страховой агент по титулу и т. Д.) Собираются вместе, чтобы подписать окончательный комплект документов и сделать все платежи. В момент закрытия ваш адвокат будет распространять все платежи, включая оплату продавцу, налоги, сборы и страхование по титулу и другие пошлины. Взамен покупатель получит новый титул вместе с титульным страхованием и, конечно же, ключи от новой квартиры. Поздравляем!

Я хотел бы купить недвижимость в Нью-Йорке и арендовать ее потом. Кто может мне помочь?

Если вы покупаете недвижимость в Нью-Йорке в качестве инвестиции и хотели бы арендовать ее, мы будем рады помочь вам в управлении всем процессом. Мы найдем надежного и квалифицированного арендатора, помогаем в подписании договора аренды, удостоверяем, что арендатор переехал и платит арендную плату вовремя. За небольшую плату за управление мы также позаботимся о ваших платежных счетах и гарантируем своевременное оплату обслуживания и налога. Рынок аренды обычно хорош в Нью-Йорке, поэтому у вас не должно возникнуть проблемы с поиском арендатора. Вакансии низкие, арендная плата неуклонно растет в последние несколько лет. Обратите внимание, что большинство зданий в Нью-Йорке допускают только долгосрочную аренду, начиная с 12 месяцев или дольше. Есть несколько зданий, которые позволяют ежемесячно сдавать в аренду. Агент Evans будет рад рекомендовать здание, которое наилучшим образом соответствует вашим потребностям. Вы можете использовать свой доход от аренды, чтобы покрыть налоги, ежемесячные платежи и часть ваших ипотечных платежей. Нелегко, чтобы все ваши платежи по ипотечным кредитам и расходы покрывались за счет поступлений от аренды в Нью-Йорке.

Что происходит на рынке прямо сейчас? Будут ли повышаться или понижаться цены?

Хотя предсказание будущего - не радостное занятие, есть определенные тенденции и факторы, которые способствуют тому, что рынок движется так или иначе. Мы можем посмотреть на эти тенденции и проанализировать текущую рыночную позицию. Перспектива или реальность спада работы снижают цены на недвижимость и подрывают доверие потребителей. Хотя это вообще отрицательно для рынка, разные сегменты рынка подвержены этому по-разному. Большая часть недвижимости Манхэттена является доступной только для относительно богатой группы покупателей, для которых недвижимость не является единственным источником богатства и экономии в большинстве случаев. Хотя этот сегмент не изолирован от негативного влияния общей экономики, он менее чувствителен к цене. Покупатели Манхэттена, которые могут заплатить (или получить право на ипотеку) около $ 1000-1500 за квадратный фут, вряд ли будут делать ставку на свой последний доллар на недвижимость и, следовательно, менее склонны менять свой образ жизни и продавать.

Процентные ставки на исторических минимумах делают ипотеку более доступной, поэтому она способствует росту цен или поддержке. Для тех, кто хочет купить, это позитивная мотивация сделать это сейчас. Следующие факторы в основном актуальны для кондоминиума, и поэтому они очень важны для инвесторов в целом и иностранных инвесторов в частности. На нью-йоркском рынке жилья только кондоминиумы легко доступны для иностранных инвесторов и легко обрабатываются для местных инвесторов. Эти свойства включают только около 25% всей жилой недвижимости, которая доступна в Нью-Йорке. Эти ограничения способствовали дальнейшему росту кондоминиумов за последнее десятилетие, что значительно опережало рынок. Мы считаем, что эта тенденция сохранится и в ближайшие годы.